观察

城市更新释放发展潜力,富力地产如何助力“美好生活”?

李权云  2021-10-12 15:30:24

当下,随着“三条红线”、集中供地和信贷收紧等政策的陆续落地,房地产行业的赛道规则正在重构,过去高周转、加杠杆的发展模式在“房住不炒”的逻辑下亟需调整,规模不再是房地产行业的护城河。

 

在此背景下,不少房企都开启了“自救模式”。去杠杆,降负债,摆脱惯性依赖,不仅是未来政策调控的趋势,也成为房地产行业自救的关键。

 

多措并举,“开源节流”

 

8月24日,富力地产发布2021年中期业绩,总营业额较去年同期增加18%至394.9亿元,纯利31.8亿元。营业额增加,主要由于已售的交付面积增加至410万平方米,较去年同期增加22%。

 

2021年上半年,凭借多元均衡的土地储备,集团在多个城市销售亮眼,贡献了可观的营收。其中 ,营业额排名前五的城市为:海南、太原、 重庆、北京和杭州,合计占总营业额的39%。

 

事实上,早在去年,富力地产的权益销售金额就达到约1388亿元,销售面积约1153.09万平方米,稳居行业千亿阵营。

 

除营收外,2021年上半年,富力地产采取了一系列措施坚持降低负债和加强现金流管理,持续改善财务状况,负债率相关指标较2020年末均有所改善。

 

2021半年报显示,富力地产总负债由上年年底的3502亿元减少至3318亿元,大幅减少184亿元;净负债较2020年底下降了164亿元;剔除预收款的资产负债率下降至74.9%。

 

在土储端,富力地产“稳字当头”,投资拿地十分保守。期内新增4幅土地,新增权益可售面积仅55.5万平方米,拿地销售比仅为4%。截至上半年末,富力地产拥有的土地储备总可售面积约为5552万平方米,其中权益可售面积占91%,平均地价为2700元/平方米,预计总销售货值达7820亿,一二线城市的土地储备货值约占总量的53%。

 

在此基础上,富力地产将继续加强地产主业销售,严把流动性安全阀,以审慎的步调稳健前行。同时,在酒店发展、商业运营等领域多元拓展。这也为公司股东对公司的发展前景注入了更多信心。

 

股东注资,稳定公司现金流

 

9月20日,富力地产(02777.HK)公告,公司主要股东,董事长李思廉及联席董事长兼总裁张力为支持集团,将提供约80亿港元的股东资金,并预计在未来一至两个月内完成。公司在2021年9月21日收到约24亿港元。

 

富力地产称,主要股东以往曾以免息贷款形式提供财务支持,展现主要股东对公司持续承诺及对公司业务及发展坚定不移的信心。公告显示,主要股东提供财务支持后,按现有可供使用现金,除非出现不可预见的情况,即使没有任何进一步外部融资或由本公司非持续性业务如资产出售带来的现金流,本公司预期将有足够资金应付于短期内到期的债务。

 

这一举动也引发了外部机构反应。里昂发表研究报告指,紧接着出售物业管理业务后,富力(02777)获主要股东李思廉及张力提供80亿元资金支持,行动反映出主要股东对解决短期流动性问题的承诺,以及对公司股权价值的信心,料有助于缓解投资者对富力的流动性担忧及未来六个月股价压力。

 

里昂维持对富力的“买入”评级。该行也提示,富力六个月后的流动性状况仍受合约销售现金回收、资产处置进度以及开发商整体融资环境的影响。

 

富力地产此前在半年报业绩会表示,公司未来12个月将着重就现金流、持续减债两方面去精细化管理,“希望股东给一些耐心”。

 

优质资产、城市更新释放发展红利

 

作为旧改起家的老牌房地产企业,富力地产一方面降负债、稳发展,另一方面,积淀多年的城市更新经验也成为其未来参与市场的重要砝码。除去多年来积累的优质土储,富力地产在城市更新领域同样步入收获期。

 

2021上半年,集团多个城市更新项目实现累计销售金额146亿元,占同期总销售额的22%,贡献持续提升。

 

凭借突出的品牌效应、强大的资源聚合能力,富力城更业务的运营效率越来越高。截至目前,富力集团未来可供发展的已签约城市更新项目货值超8600亿元,一二线城市占比93%,大湾区占比74%;规划总建筑面积超5400万平方米,可售面积超2900万平方米。仅在大湾区,货值就超过6400亿元,对应规划总建筑面积超3500万平米,可售面积超1500万平米,未来将创造可观的销售收入。

 

富力地产始终认为,旧改不是单纯的建筑物的拆旧建新,更重要的是通过产业的升级换代带来区域的发展和人民生活品质的提升。

 

为更好地赋能城市更新、引领产业发展,2021年年初,富力集团产业研究院及创新投资公司正式成立。未来,集团将加大产业布局力度,打造集行业研究、产业策划、产业落地等于一体的产业发展集团,巩固在大湾区及全国的领先优势,形成良性的品牌价值闭环。

 

除了主营地产业务,对于富力地产来说,公司底气另一重要来源是优质酒店资产。2021上半年,酒店运营收入达26.3亿元,同比上升81%,经营净利润5亿元,经营净利率19%。

 

富力地产所拥有的豪华酒店60%分布在一、二线城市,其他则分布在具有高成长基础的三、四线城市。据第三方权威机构评估,目前富力集团酒店的市场价值约580亿元。富力地产对全年业绩表现充满信心。